佛山首次全面制定物业管理实施办法  
　　其实翻阅以往资料我们可以发现，早在1995年7月13日，当时的南海市人民政府印发了《南海市城镇住宅区物业服务暂行规定》(南府〔1995〕93号)对南海物业管理工作进行了规范。而从去年12月1日开始，南海区就率先正式施行了《佛山市南海区物业管理实施办法》。  
　　随着3月1日起《广东省物业管理条例》正式实施，佛山市建设、房管部门也正抓紧在今年上半年完成《佛山市物业管理实施办法》的制订工作，并报上级领导部门审批。据悉，这是佛山市首次全面制订物业管理实施办法。该《办法》将根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等有关法律、法规制定。  
　　针对物管八大热点问题进行意见征集  
　　目前，佛山市房地产协会开展一系列的宣传和意见征集的活动，主要针对物业管理行业和市民关注的八个方面的问题进行探讨。这些问题包括对业主委员会成立以及小区物业管理的作用、如何发挥街道（镇）居委会在物业管理中的作用、各相关职能部门如何履行职责共同规范物业管理行为、对公共收益的使用如何进行监督管理、对住宅专项维修资金如何管理使用、如何确定合理的物业管理费等。  
　　除了对这些热点的物业管理问题进行意见征集外，3月下旬还将举行“佛山物业管理大家谈论坛”。佛山市房地产协会将在回收的问卷当中邀请300名热心市民到论坛上，为佛山的物业管理建言献策，共同关注佛山的社区管理，共同提升物业服务水平。  
　　为解决难题提供重要依据  
　　南海区建设局局长蔡汉全对物业管理的难题深有感触，认为现时佛山很多小区业委会都不健全，而已经成立了的业委会与物业管理机构之间的矛盾又时常发生，因此佛山目前积极制定的《佛山市物业管理实施办法》是解决这些问题的一个重要依据。蔡局长透露，目前佛山正在依据各项法律法规制定《佛山市物业管理实施办法》，相信很快能出台。  
　　另有业内资深人士表示，佛山物管的运营水平相对于广州等一些大城市还存在一定的差距，由于物管费偏低等原因，长时间以来佛山的物管企业经营普遍困难，小区业主与物管之间的矛盾也相当突出。《广东省物业管理条例》的实施以及正在制定的《佛山市物业管理实施办法》的出台，对于物管企业、业主、业委会以及各个职能部门来说会起到一个有效的协调作用，相信不久的将来可以让佛山的物管水平乃至房地产业有一个积极的推进。  
　　根据该政策，佛山对业主大会成立之前的住宅(含自有产权车位、车库)物业服务收费实行政府指导价。新标准将物业服务分为五大项，每项分为5级，上浮幅度最高不超30%，据此推算，有电梯住宅最高约2.47元/平方米·月。  
　　此外，针对近年来物管频频出现调价情况，新规规定，物业服务企业如需重新约定收费，或有20%以上业主提议调整收费标准的，应综合物业服务成本和业主满意度测评结果，通过召开业主大会或上门征询意见等办法，经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意。物业服务企业应将新收费标准向所属区价格主管部门备案。  
　　关键词：收费方式  
　　菜单式收费 上浮幅度最高不超30%  
　　昨日，物价部门称，新发布的管理新规及新制定的收费标准，旨在规范物业服务收费行为。该通知第一条明确强调，从今年起，业主大会成立之前的住宅(含自有产权车位、车库)物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅(含自有产权车位、车库)及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。  
　　对于实行政府指导价管理的普通住宅(含自有产权车位、车库)，物价部门规定，其物业服务收费指导价由基准价和浮动幅度组成。全市的基准价和浮动幅度上限由市价格主管部门会同市住房和城乡建设主管部门适时制定公布。佛山市物价部门相关人士昨日称，在基准价外，允许的上浮幅度最高不超30%。各区可在市定基准价基础上，根据本区实际制定具体浮动幅度并向社会公布。  
　　新规还要求，物业服务具体收费标准由物业服务企业在区制定的指导价范围内，根据物业服务内容和对应的收费标准，以菜单式组合与业主协商确定，并向所属区价格主管部门备案。确需超过区公布的最高指导价标准的，要按属地报区价格主管部门审核。昨日，记者从物价部门公布的菜单式收费参考标准中看到，每一项收费分为5等级，并分为“有电梯”“没电梯”两种。  
　　新文件提出，物业服务收费以法定产权建筑面积按月计收，物业服务企业不得预收物业服务费。物业服务收费如以套内面积计收的，由各区价格主管部门会同区物业管理行业主管部门制定折算方式。自有产权车位(车库)的物业服务收费以法定产权建筑面积计收的，按不高于所在小区最低住宅物业服务收费标准执行。如按车位(车库)数量计收，由各区价格主管部门会同区物业管理行业主管部门制定折算方式。  
　　佛山市将住宅物业管理纳入2015-2016年的地方性法规立法工作计划，为了规范住宅物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，加强基层治理和社区管理，日前由市住建管理局起草了《佛山市住宅物业管理条例(草案征求意见稿)》，现向公众征求意见，市民可在10月8日前提交意见。  
　　维修改造需2/3业主同意并公示30日  
　　草案指出，物业维修实行住宅专项维修资金制度。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照法律、法规规定交存住宅专项维修资金。  
　　对于住宅专项维修资金的使用，草案明确规定，住宅专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。当需要用于物业管理区域共用设施设备的维修、更新、改造等时，物业服务企业提出使用方案，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，将表决结果在物业管理区域显著位置公示三十日。  
　　此外，依照法律、法规、规章和有关技术标准规定应当进行的紧急维修，相关业主不能及时统一意见的，业主委员会等应督促业主或者相关责任人限期维修，也可以先行组织维修或者救助。有关费用经审核后，经居(村)民委员会加具证明意见，从公共收益账户中或住宅专项维修资金账户中列支，涉及专有部分的开支由相关业主分摊，费用支出情况向业主公示。  
　　预收物业服务费不得超过三个月  
　　根据草案，物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、电梯广告以及经业主大会同意，将利用共用部位、共用设施设备进行经营的收入(以下称“公共收益”)归全体业主所有。利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并依法办理相关手续。所得公共收益依法归全体业主共有，存入公共收益独立账户。  
　　此外，对于物业服务收费，根据建筑面积计收，预收物业服务费总额不得超过三个月。物业服务收费按《商品房买卖合同》或《前期物业服务合同》的约定开始计收。(草案)明确指出，物业服务企业需重新约定收费，或有百分之二十以上业主提议调整收费标准的，应综合物业服务成本和业主满意度测评结果，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。物业服务企业将业主表决结果在物业管理区域显著位置公示三十日，将新的收费标准向所属区价格管理部门备案，并报送居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府)、区房地产行政主管部门。  
　　关键词：分摊费用  
　　免费车位水电费 全体业主合理分摊  
　　在此次佛山公布的新规定中，物价部门明确，实行包干制的物业服务收费，不含公用水电费，双方约定除外。物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用向所有相关业主合理分摊。公用水电没有独立设置计量表的，不得向业主分摊公用水电费用。  
　　具体来说，小区范围的路灯和公用道路清洁用水产生的水电费，由小区的所有业主合理分摊;住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水电费用，由本楼全体业主合理分摊。其中二次供水产生的费用，由相关使用业主合理分摊;小区公共免费车位的公用水电费用，由全体业主合理分摊。小区自有产权车位的公用水电费用，由全体车位业主合理分摊;小区绿化物养护、园林水池喷泉、物业管理办公室、值班室、保安亭以及小区喜庆活动、宣传、装饰等用水用电，其费用由物业服务费列支，不得向业主分摊;小区开展多种经营活动的水、电费用，由该项经营收益列支，不得向业主分摊。  
　　关键词：装修收费  
　　搬运自行负责  
　　装修保证金不超2000元  
　　新规规定，业主进行房屋装修的，物业服务企业可向业主(或装修企业)收取不超过2000元的装修保证金。物业服务企业在收取装修保证金前，应与业主(或装修企业)以文本形式约定双方的权利、义务、违规处理、装修保证金退还等内容。  
　　装修完工后，如业主(或装修企业)未造成物业共用部位和共用设施设备损坏的，物业服务企业应自检查合格之日起5个工作日内全额退还装修保证金;如造成损坏的，应责令责任人限期修复或折价赔偿，其装修保证金在修复或赔偿后的5个工作日内退回。另外，装修产生的垃圾，由业主自行清运的，物业服务企业不得强行收取清运费;业主自愿委托清运的，清运费由双方约定。  
　　算算账：2.47元/平方米·月物管费都有啥服务?  
　　物价部门昨日公布的普通住宅物业服务收费新规及标准，意味着今后小区物管收费方式有望实现菜单化。根据标准，记者推算出，有电梯的住宅中，综合管理服务、物业公共部位和公共设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项收费，其一级基准价(单位：元/平方米·月)为0.54+0.61+0.45+0.20+0.10=1.9元，而按照不超过30%的上调幅度，有电梯住宅物管费政府指导价最高为2.47元/平方米·月。  
　　那么，业主都能享受到怎样的服务呢?记者从参考标准相应的菜单中了解到，在综合管理服务方面，物业服务经理须具备项目经理班培训证书，并有2年以上物业服务经理任职经历，同时物业服务方周一至周日每天不少于12小时在管理处或专门的接待场所进行业务接待，并提供24小时热线电话服务;而在保洁方面，地面垃圾滞留须不超过1小时等。