任志强:那些骂我的人大多数是还没有买房的人 [上一篇]

[ 2015-7-26 16:46:03 | 纪经人:容诚物业 | 来源:原创 | 天气:晴 ] 字体:

那些年,判断房价会上涨几乎成了原华远地产董事长、中国房地产业协会副会长任志强(微博)的标签。
“他们总觉得我是开发商,所以会说房价上涨,但人们恰恰忽视的是供求关系。”7月20日在三亚,任志强对21世纪经济报道记者说,关于房价上涨的判断,是基于供求关系的变化。如果按眼下的趋势判断,2016年房价又会上涨。短期政策无法熨平市场的波动。
如果说房价问题这些年是永恒的关注点,房地产业终于出现了一些新的变化。谈宏观远多于谈公司的任志强被记者们追问了很多关于众筹和互联网相关的问题。但他认为变化还不够大。
巨量需求
尽管竞争越来越激烈,长期需求的存在,是很多开发商还在坚守的原因。任志强从四个角度判断房地产的需求,城镇化发展、家庭分裂速度、人均收入增长、区域供给不平衡。
任志强指出,中国目标在2020年达到60%的城镇化率,现在是54%,而发达国家已普遍达到70%,这意味着中国未来的城镇化发展还有很长的道路要走。和农村相比,城市毫无疑问更有吸引力。在城乡收入差距悬殊的情况下,人们不但往城市里跑,还往大城市跑。尤其是现在,38%的劳动力从事第一产业,却只收获9.5%的GDP,如果减少这一比重,城乡二元结构的差别问题永远无法得到解决。中国千万级以上人口的城市现在只有6个,未来可能有16个、20个,否则容纳不了这么多涌向城市的农村人口。
随着老龄化程度提高,起初人们认为一名80后可以继承4套房子,不用着急买房子,但人们忘记了,老龄人还没有死,会更长寿,年轻人继承不到这个房子。同时住房需求在增加。比如,公开数据显示,自2003年以来,我国离婚率已经连续12年呈递增状态。这也是对住房需求的压力。
再次,人均收入增长,住房需求也在提高。虽然2010年城镇居民基本每户家庭都有一套房子,但相当一部分是自建住房、危房、房改房等非商品房,这些条件并不能满足城镇化需求,而且改善型需求未来总量很大。
此外,区域供给和需求不均衡发展,人口高度集中的地区房子短缺,所以光看住房供给总量是不够的。
房价的短期波动
然而,远方的希望虽然存在,并不等于一路坦途。从长期来看,任志强认为,中国的房价会呈现出螺旋性上升的状态。由于通货膨胀的存在,用未来的货币价值来衡量房价,一定是上涨的,但这不等于房价每时每地都在上涨。
经济学家抑或专家们通常从宏观角度描述房价。但任志强对21世纪经济报道记者说,宏观数据对个人购房者和投资者没有太大的参考价值,房地产是地域性很强的行业,一个地区的房价与人口流动、经济发展密切相关。常常有人问任志强,买房的时机是否到了,他的答案只有一个,如果是为了自住而购买,任何时候都是好时机。“那些骂我的人大多数是还没有买房的人。”任志强说。
但短期内,市场仍会出现波动。比如,个别年份的暴涨,以及个别区域房价的下跌。任志强判断,如果从统计局的角度谈房价,到今年下半年房价就会出现同比和环比的上涨,明年房价上涨是必然的。
“有政府管制的地方,必然有价格波动。”任志强说。据他了解,目前好几个城市的市长都不愿卖地,因为市场低迷。而同样,开发商也会选择在低迷期内减少拿地。而当市场好转,货币政策宽松时候,供给会阶段性地减少。这样的波动规律在过去的数年一直存在。
任志强指出,发达国家比如美国,也会出现房价大幅上涨的情形,但它们多与经济周期有关,与制度和政策的关系不大。而在中国,长效机制没有建立前,房价仍会随政策波动。
巴菲特最喜欢的公司
在博鳌·21世纪房地产论坛上,经济学家、北京师范大学金融与产业研究中心主任钟伟问参与对话的开发商,心目中最好的房地产企业是哪家。任志强毫不自谦地回答说,当然是自己的企业(华远地产)。
私下里,任志强对21世纪经济报道记者说,华远地产是巴菲特最喜欢的公司类型。最主要的原因是保守经营。作为上市公司,无论高峰、低谷,华远地产一直表现稳健,并能够长期提供高分红率。任志强常常拿万科做比较。尽管规模增长落后几十倍,但他认为,在分红方面,华远一直比万科更“大方”。
不过即便是“保守经营”的华远,今年也有了改变。比如,华远地产早前和360在智能家居方面的合作,最近与国内最大的第三方独立理财机构诺亚财富达成战略合作,双方共同发起房地产众筹等。
但任志强认为,改变还不够大。有些改变是为了提升服务,不足以让购房者做出从不买到买的决定。但政策的变化却可以做到,比如利率政策和限购政策的改变。


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