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顺德龙江创新村改模式,全面探索高质量发展新路径
 

加入时间:2019/8/22 8:46:49  来源:珠江商报  点击:898 发表评论 (网友评论0)
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8月20日,顺德村改经验再度获得央媒关注——央视新闻频道特别节目《共和国发展成就巡礼·广东篇》专题报道了顺德村级工业园升级改造,再造高质量珠三角的做法。事实上,早在一年多以前,顺德就以壮士断腕的勇气启动改造村级工业园,淘汰落后产能,通过再市场化,为产业转型升级腾空间,探索高质量发展新路径。 

  而这一探索在有着“中国家具制造重镇”美誉的龙江镇尤为突出,经过一年多的实践,龙江连片规划建设超10平方公里产城人文融合现代产业园区,形成了举全镇之力坚决打赢村改攻坚战的精气神。顺德村改的“龙江经验”背后有哪些故事?形成了哪些可复制推广的做法? 

  先行先试 

  打造一批阶段性示范项目 

  据悉,龙江镇共有村级工业园区78个,用地面积约2万亩,占全镇工业用地70%,但产出只占27%,且部分村级工业园已产能落后、安全隐患大、环境污染突出。 

  “在土地开发强度已超50%的背景下,要实现高质量发展,就要整合提升并高效再利用存量工业用地,村级工业园升级改造势在必行。”龙江镇党委书记何春云介绍,乘着全区村改的东风,面对难题,龙江镇先行先试、大胆创造,探索出多种改造模式,推动改造近3000亩,增加优质产业载体超200万㎡,打造了一批阶段性示范项目,包括单体改造模式的南兴果仁厂项目、多业主联合改造模式的乐龙国际产业园、连片自主改造模式的陈涌工业区,连片“集体转国有+公开出让”改造模式的仙塘宝涌工业区(一期),拆除归整模式的朝阳开发区,公共空间改造模式的环山沿河片改造。 

  其中,仙塘宝涌工业区(一期)成为顺德首个通过政府统筹、全体股东表决同意、集体土地转为国有并以挂账收储,通过公开交易方式进行整体连片改造的项目。项目动工审批仅用9天,短短3个月标准厂房封顶,创造出顺德村改新纪录。 

  仙塘宝涌工业区是20世纪90年代建设的村级工业园,总面积714亩,其中一期改造项目总占地153.72亩,多为1-3层的旧厂房建筑,土地性质为集体,共有15个租户,剩余租期约7年。根据规划要求,改造后工业用地116.62亩,其余37.1亩为道路用地和绿地。项目地块于2019年4月9日挂拍,由万洋集团以1.83亿元摘得,预计12月底前竣工。 

  政策创新 

  科学规划顶层设计破解难题 

  仙塘宝涌工业区(一期)改造模式是龙江镇村改的首次尝试,没有样板可借鉴,必须摸着石头过河,难度不亚于村居“征地+换届”工作,但“开弓没有回头箭”,龙江镇展现出了壮士断腕的决心和敢于攻坚克难的气魄。 

  顺德充分放权,以审批改革打通项目关键节点。2018年以来,已将30项国土管理、57项规划报建等权限下放至镇(街道)实施,并推行“容缺受理”“信任审批”,按“一事一议”“先决策,后手续”等优化审批流程,实现“一竿子到底”。仙塘项目一期地块9天办好建设审批手续,正是通过容缺受理,及时解决了建设过程中的各类问题。 

  在龙江,镇委镇政府则将谋划好整体布局作为村改工作的重中之重。采取连片改造规划思路,计划打造由若干个千亩工业园区组成的超10平方公里产城人文融合发展的现代化产业园。仙塘宝涌工业区(一期)便是此次攻坚的10平方公里园区的核心区,更是全区乃至全市的第一个村改千亩园区,具有高质量发展标杆园区的示范引领意义,将为龙江未来经济发展注入强大的动力。 

  群众路线 

  解出“最大公约数”  平衡利益有“温度” 

  村改为何是块难啃的“硬骨头”?最大的困难就在于利益主体平衡难度大,既要打破原有村集体土地利益分配体系,又要妥善平衡业主、企业、村集体、村民的利益。群众工作和舆情引导难度大,尤其是退租协议签订需反复磋商。 

  龙江镇充分整合资源,会同仙塘村“两委”成员反复研究相关政策,同时聘请第三方专业评估公司,反复测算补偿、收益等数据,科学制定退租企业赔偿方案和标准,最终形成“读得懂、接地气”的改造补偿方案,按建筑面积15元/方/月的标准赔偿(实行现有租户解除租赁协议、地上建筑物拆除、搬迁等费用包干方式),然后通过耐心细致的说服工作得到租户认可。 

  龙江坚持依法依规的原则,改造工作全程聘请专职法律顾问严格把关,确保改造方案以及相关法律文书、文件合法合规。在方案表决阶段,投票点全程录像监控,预防造假、舞弊及其他突发情况。“在改造模式的选择上,坚持政府充分让利的原则,土地采用‘政府挂账收储’方式出让,经济效益实行封闭运作。”龙江镇仙塘村相关负责人透露,拍卖收益扣除土地整理成本等相关费用后,全额返还仙塘股份社,使土地价值最大化,实现镇村共赢,保护和实现村居和村民最大利益。 

  “龙江村改充满速度和激情,但‘所有的快,都必须要在稳的前提下进行’,努力实现村改最大公约数。”龙江镇党委书记何春云认为,对村民,要讲好村改故事,算好经济账,让村民受益。 

  在何春云的心中,有一笔明白账——此次改造,村集体得到3万㎡物业,收入从原来每年230万元增加到540万元,是原来的近2.5倍,并分得一次量化分红1.45万元/股。对业主,则严格按照国家标准测量和制定补偿方案,耐心沟通,解决问题,最终成功签约。对村集体,因地制宜推动改造,配建集体物业,政府扶持村内其他事业发展,将长远利益与短期利益相结合。对搬迁企业,政策扶持,提供服务,留住优质企业,让实干企业感受龙江村改有“温度”。 

  村改干部精神抖擞,干劲十足,在改造方案表决前,龙江镇始终坚持正面引导,抽调50名骨干,成立相应工作组,下沉一线、点对点,包干负责制开展工作。在榕树头、鱼塘边、群众家里,以拉家常为切入口,向股民解读村改方案和表决投票相关规则。宣传上,组织政策讲座,发放宣传单张和《给仙塘股民的一封信》,逐家逐户地讲解,传播正能量,消除疑虑误解,最大限度争取群众的支持。 

  在宝涌工业区(一期)改造项目上,仙塘村民99.28%参与表决,以85.13%投票率通过,创下了历史新高,其中2个村小组通过率达100%。新华西宝涌工业区升级改造方案也以98.9%的参与率和99.9%的同意率高票表决通过。龙江村改干部竭尽所能推进村改工作,全身心投入的状态感动了仙塘群众,热心群众还主动煲了海带绿豆粥送去看望慰问村改干部,感谢他们为仙塘村的未来发展不辞劳苦地付出。 

  再市场化 

  创新改造模式建设高质量园区 

  改造前期,龙江镇慎之又慎,深入调研,考察了联通U谷、万洋等多个项目,积极征询成熟的园区开发运营商,研究顶层设计。通过实践和对比,认为“集体转国有+政府挂账收储+配建集体物业”这一模式最适合宝涌工业区(一期)改造,走再市场化路径,将土地彻底推向市场,以公开招拍挂的方式引入优质开发主体,整体开发运营,市场化招商,并由政府把好产业入口关,改变原来集体土地出租后无序开发的旧模式,建设真正的高质量园区,保障村(居)长远发展。这是龙江推进村改的最佳路径,也是迈向可持续、高质量发展的新路径。 

  进入实操阶段,龙江镇一方面大胆设定投资主体准入门槛,坚决拒绝纯工业地产开发。区镇同一战壕、并肩作战,大力支持龙江镇提出的竞买人资格条件;经区村改工作联审会议明确竞买人须有200亩以上三旧改造(城市更新)或500亩以上综合型商品厂房工业园区的开发经验;竞买人资格条件正式对外公布后,龙江镇始终坚定战略方向,顶住各方压力,坚持高标准、高规格设定准入资格的立场不动摇,面对质疑和投诉,认真解析答疑,明确表明欢迎社会所有符合条件的竞买人进行公平竞拍。 

  另一方面,严谨制定投资协议。仙塘工业区(一期)项目地块是村集体挂账收储地块,需与“官地”开发有所区别。为更好落实全镇村改“一盘棋”,保证村民集体利益,防止地价过高,吸引优质产业进驻。在设置准入门槛的基础上,龙江镇多次与区属部门沟通,科学制定项目投资协议,明确税收要求、自持物业比例以及销售主体必须是企业法人。同时为村民“打预防针”,认真细致做好宣传引导,避免村民只重眼前利益,而不考虑长远发展。充分宣传,沟通协调,让市场潜在投资主体清晰了解龙江镇立场和发展愿景。 

  最终,仙塘工业区(一期)地块以1.83亿元(起拍价为1.75亿元)被万洋集团竞得,折合楼面地价为673元/㎡,既兑现了对村民的承诺,也为日后引入优质产业预留了足够成本空间。 

  龙江镇宝涌千亩工业园总规划用地约1518.28亩,分三期开发,总建筑面积约200万㎡。其中首期佛山(顺德)万洋众创城占地153.72亩,建筑面积约28万㎡,将引进上百家中小微企业,提供近5000个就业岗位,未来主要引入家具制造业,通用、专用设备制造业以及其他相关产业,将建设成集生产制造、科技研发、物流仓库、生活配套为一体的新一代绿色生态智造产业园。在园区运营上,龙江将与中国移动合作,率先在万洋众创城引入5G技术,与园区建设同步,打造智慧园区、智慧企业、智慧生活,建设高质量园区。 

  成效显著 

  龙江经验树立村改典范 

  村改是顺德高质量发展的破题之举,经过一年多时间,全区上下,特别是奋战在村改攻坚战前线的“顺德铁军”,以“闻鸡起舞、风雨无阻、日夜兼程”的奋斗姿态,以只争朝夕、舍我其谁的责任担当和昂扬斗志,硬是闯出了一条高质量发展的顺德之路,为珠三角乃至全省提供了高质量发展的顺德样板。 

  梳理顺德做法不难发现,以仙塘宝涌工业区项目为代表的龙江经验为接下来的村级工业园升级改造推向纵深提供了良好启示和借鉴,可在有条件的区域直接复制推广。 

  连片改造改出了效益,也改出了乡村大振兴。一是经济效益,改造后村集体收益每年将翻倍。二是社会效益,改造前工业厂房占地面积134.86亩,建筑面积10.3万㎡,整个园区总税收不到150万元;改造后工业净地面积116.62亩,建筑面积28万㎡,整体园区税收可达5000万元;连片规划,减量土地,实现了增量经济,而且减量土地用作道路、绿化和配套设施的改造提升,大大改善园区生产生活环境。三是产业效益,改造前园区以家具制造小散企业为主。目前,该项目已引进企业5家,其中3家是高新技术企业,2家是规模以上企业;其中1家企业投产后税收就将达到170万元。四是乡村振兴,通过这次村级工业园改造,仙塘村村民获得可观的一次性量化分红,村集体经济得到长足发展;借助改造契机,龙江镇在乡村振兴工作上对仙塘进行倾斜支持,助其推进村支涌整治、入村商业大道改造和文化公园、祠堂公园、老人服务中心、美食街、新建小学、河岸景观建设以及兴建党群活动基地等民生工程,获得村民广泛支持。可以说,仙塘村的蝶变充分展示了村改的红利,仙塘村是龙江村改的一面旗帜,也是顺德乡村振兴、农村党建的一面旗帜。 

  接下来,龙江镇将优化产业布局,加强千亩园区功能划分,通过设置多个主题园区,集聚优质产业,加强招商选资,引进先进制造业,在仙塘宝涌工业区(一期),引入万洋集团华南总部,以智慧家居U谷+高新技术集聚区为核心定位,引进家居设计销售团队和一批高新技术企业,争取早日开园,形成示范效应。 

  在改革探索中,以龙江为代表的顺德村级工业园升级改造正面临前所未有的挑战,接下来,顺德将“咬定青山不放松”,紧紧围绕20个产业集聚区及30个主题产业园建设这一总目标,坚持八大工作理念,“拆”字开路、“快”字当头、连片至上、项目为王、政策落地、系统运作、全城行动、行稳致远,实现阳光村改推动产业转型升级,加快建设好高质量发展综合示范区。 

 


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