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顺德与中山交界处冒出不少厂房“二房东”
 

加入时间:2018-6-13 10:59:57  来源:南方日报  点击:2601 发表评论 (网友评论0)
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抬高当地厂房租金,致小微企业成本压力增大。 

  位于容桂容里昌宝西路的天富来国际工业城,是由旧工业区改造而成,颇受小微企业的青睐。华声宇 摄 
  从海尾立交沿105国道一路北上,沿线集中分布着大大小小的家电、五金厂,他们与格兰仕、美的等巨头一起,构筑了顺德境内的“中国家电黄金走廊”。近期,有佛山企业家向南方日报爆料,称在这一带,有来自中山、深圳等地游资,以“二房东”的身份抬高厂房租金。 

  为此,南方日报记者深入到当地走访调查发现,因产业升级需要,顺德开展村级工业园改造使“寻租者”增多,厂租上涨成为供求关系改变的必然结果。但同时,一些外地游资以“二房东”身份包下部分厂房从中套利。 

  “整体来说,顺德厂房租金较去年上涨了20%—30%。”佛山市顺德区龙之超房地产顾问有限公司(以下简称“龙之超”)负责人向南方日报记者证实,以容桂为例,其价格“高地”——华口的水泥结构厂房首层租金均价25元/平方米,而在陈村,相同条件的厂房首层均价已破30元,几乎与一些商铺价格持平。 

  事实上,这只是近年小微企业遭遇成本“困局”中的一部分,人工、用能用地等成本居高不下,都给它们的生存带来了挑战。 

  ●撰文:华声宇 王基国 叶洁纯 

  游资入局▶▶“以小套大”的二房东 

  在容桂开了10余年五金热处理厂的郭升(化名)告诉记者,受拆迁影响,企业即将搬入首层价格25元/平方米的“新”厂,而原厂房租金只有这一价格的六成。“我们这里都快要40元/平方米啦!”一家位于陈村的电器厂老板则向记者抱怨。 

  记者随即拨打了一个招租电话,一家来自东莞的“中介”印证了涨价之说。该“中介”告诉记者,自其去年进驻佛山以来,所在片区厂租光是一个月内就涨价2次。 

  “每个镇街及工业区情况不同,但整体来说,顺德厂房租金较去年上涨了20%—30%。”龙之超相关负责人告诉记者。以容桂为例,其价格“高地”华口、高黎的水泥结构的产房首层租金均价25元/平方米,而在陈村,相同条件的厂房首层均价已破30元,几乎与一些商铺价格持平。 

  今年是龙之超(原名“天之龙”)在顺德的第23个年头,其于2015年成立专门负责工业地产评估、厂房买卖的全资子公司,在公司覆盖的大量房源中,来自“二房东”的房源占比约三成。 

  郭升的“新”厂就来自“二房东”之手。他给记者算了一笔账,“二房东”以高于一手房东租价1—2元的租金包下厂房,再以更高差价租出,额外增加空地分摊面积,并收取管理费、水电费若干元,即使前期投入200万元进行改造,也可以在3—5年回本。按照厂房租期12年计算,“二房东”在之后的8年内将获得丰厚利润。 

  “这是一种花小钱赚大钱的方式。”龙之超相关负责人表示,厂房租金回报率高,成功率大,如果预计厂房抢手,“二房东”很愿意花一笔钱改造翻新。该负责人透露,在顺德的某产业园,就是由旧厂房改造而成,来自外市的“二房东”,曾用每月13万元租金拿下片区,改造后收租额翻了4倍。 

  值得关注的是,此前有媒体报道,中山、顺德交界处自去年下半年以来,频频发生空置乃至在建厂房被抢租、租金陡涨逼走“老房客”现象,该文章指出,当中的推动者正是携游资入局的“二房东”。 

  产能提升▶▶“旧改”腾出了“抢手货” 

  谈及顺德小厂家的生存现状,容桂细滘社区某负责人坦言其确实面临较大的租金成本压力,同时还提到了一个词——“外迁”。 

  今年4月,在“顺德205个村居散布着382个村级工业园、占地面积占已投产工业用地的70%,仅贡献了27%的工业产值和4.3%的税收”等状况下,顺德正式出台《顺德区村级工业园升级改造实施意见》政策文件,吹响了“头号工程”全面推进的号角,直指产业形态偏低端、产出效益差等问题,要为优质企业和产业腾出空间。 

  “一些涉及搬迁的工厂必须另找地方了。”这位负责人告诉记者,这就出现了一种现象:环保、消防水平不达标的厂房大多被空置,无人问津,而达标厂房则格外“抢手”,找不到“新窝”的企业开始向外寻求安身之所。 

  以细滘为例,其工业用地面积达150亩,目前工厂约80家,而根据计划,容桂将推动细滘、华口、四基、穗香、南区5个片区约2000亩的村级工业园改造。“临时安置的路子还没走出来,企业考虑生产稳定性、搬厂成本等因素,像我们这里的‘旧改房’就逐渐被空置。”该负责人表示。 

  厂房难找,郭升感触很深:“从年后找到现在,把能问的朋友都求了个遍。”记者随后来到位于容桂容里昌宝西路的天富来国际工业城,这里被誉为“三旧”改造的典范,其将原容里工业区内的旧单层星栅厂房改造成高层现代化厂房,容积率由原来的0.35升至2.8,建筑面积提高8倍,即便如此,需求仍然紧张。 

  对此,广东省委党校教授陈鸿宇认为,以顺德为代表的佛山制造业进行转型升级,厂家必然需要寻找新的厂房作为支撑,这改变了原有的供需平衡,厂房租金上涨是客观趋势。 

  他同时提到,政府应多在厂房供给端做文章,提升整个工业地产的供给体系质量,以缓解供需矛盾。方法包括鼓励更多民间的资本,社会资本进入工业地产,共同开发,同时设立基金,为小微企业在租用厂房方面提供支持。 

  “村级工业园改造本身蕴含了巨大商机,我们不要简单地批判所谓‘二房东’行为,而应更多关注供需矛盾。”他告诉记者。 

  但也有声音认为,寻租者增多,“二房东”借此套利,对于小微企业来说,增加了成本压力。 

  转型去留▶▶小微企业成本困局待解 

  对小微企业来说,不论是厂房租金上涨,还是“挪窝”之后的重整,都是对其成本控制的极大考验。 

  “小厂的成本一下子就上去了。”郭升告诉记者,以1000平方米厂房计算,原厂房租金成本约占工厂产值10%,如果搬一次厂,涉及的办公场地布置、拉水电、设备土木建设等后期资金,要花去20万元,搬迁后的环保测评手续还要花10万元。 

  对于很难从银行贷款的小工厂来说,拿自有资金往下砸,能否成功心中没底。其实还不止这些,近年来劳动力、用能用地成本的上升,也给小工厂生存带来了挑战。 

  据早前发布的《佛山和无锡实体经济企业成本对比分析报告》显示,佛山制造企业综合成本占主营业务收入比重约为22.2%,其中家用电力器具、金属制品行业分别为19.8%和18.8%。在7大成本来源中,2015年人工成本较上年增加了18.45%。此外,调查期内有54.39%的企业反映税负偏重,有21.17%的中小微企业反映融不到足额资金。 

  针对这些问题,2017年佛山市实施了《佛山市降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施》等政策措施,帮助企业减负349.2亿元,其中新政策减负122.5亿元。 

  但对于抗风险能力较低的佛山中小微企业来说,仍然面临巨大的成本压力。 

  这几年,郭升身边不乏一些经营不下去的朋友选择了关厂。在环保风暴、成本上升的多重夹击下,这些传统小微企业似乎只有华山一条路——转型。“企业很纠结,不转型等死,转型担心找死。如果投入的转型资金不能在预期之内回收,反而会使企业陷入困境。”一家企业负责人表示。 

  对此,有业内专家认为,中小微企业的转型升级,并不是颠覆性的创新技术突破,而是技术和管理的持续改进积累,更多是通过生产工艺与流程革新,实现循序渐进的转型升级。 

  位于南海区丹灶镇的国家生态工业园中,就有很多这样的例子。记者走访得知,一批曾在南海湿地公园沿河设厂的小微企业,通过整改设备、完善管理,产业升级成效凸显,随之也在工业园有了“新家”。 

  一直跟踪研究佛山制造业的战略咨询专家王志纲在佛山举行的“草根大会”上曾说:“中国草根的宿命,往往是置之死地而后生。” 

(本文来源:南方日报)

 


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