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中介截留定金 买卖不成谁之错?
 

加入时间:2017/2/19 10:48:36  来源:羊城晚报  点击:2761 发表评论 (网友评论0)
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看到心仪的房子切忌冲动,签订相关协议很重要 

购买二手房,不少买家都找中介公司帮忙,中后在中介地铺签订相关合约,并缴纳一定数量的诚意金,这种做法很正常。但业主张女士却因中介公司截留了买家支付的2万元诚意金,并以收不齐自己要求的10万元定金为由拒绝卖房,被买家告上了法庭。 

案件回放 中介把定金当佣金 

家住广州番禺的张女士日前把番禺区南村镇一套约220平方米的房屋以370万元在中介公司放盘出售,买家李先生看中了这套房子,因为怕被其他买家抢去,立即在中介公司交了2万元诚意金。 

三天后,买卖双方在中介公司的协助下签订了《房屋买卖合同》,合同约定买家李先生应在签订合同当日向卖方张女士支付10万元定金,因李先生未准备该笔款项故提出回头再转账,卖家张女士爽快地同意了。当晚,李先生把8万元划到张女士指定的银行账户。 

按照合同约定,买家支付定金后双方应继续履行合同,但此时卖家张女士却提出解除合同,原因何在? 

原来,张女士一直在等另外的2万元定金到账,但中介公司原先收取的2万元诚意金却不肯转给张女士,要把这笔钱当佣金收起来,怕日后达成交易后被“飞起”(粤语,甩掉之意),会白干一场。而张女士又没有买家李先生的电话,只能单方向中介公司催收定金,李先生并不知情。 

三方各执一词,互不相让,最后买家把张女士告上法庭,理由是自己明明已付足10万元定金却买不成房子,要求张女士退还10万元并按房屋总价的10%作为赔偿,支付违约金。 

律师说法 

赔付金额有规定 

国信信扬律师事务所陈瑞莲律师说,在这个案例中,其实三方都有不妥当的地方。李先生在缴纳诚意金时,应与中介公司签订相关协议,明文规定诚意金的用途及划付时间。地产中介公司要保障自身利益本身没有错,但佣金的支付方式和时间应与买卖双方以合约方式陈述清楚,而不是自行截留。更重要一点,就是中介公司在协助买卖双方签订合同时,一直想方设法防范他们交换电话号码等沟通方式,导致张女士之后想找李先生告知没收齐定金都实现不了。 

而买家要求赔付的违约金金额,其实是没有法律依据的。根据我国《合同法》第九十四条第三款:“当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行”及第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同”的规定,出售方在合理期限未能收齐定金,卖家张女士有权按照合同条款要求解除合同,并要求买家按照合同规定赔偿违约金。 

根据《合同法》第121条“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或按照约定解决”的规定。即使中介公司截留2万元导致出售方违约不愿意继续履行合同,买家李先生仍应承担违约责任。至于其要求张女士应“按总房价10%赔付”,此罚则除非是双方经商讨、认可并写进合同,否则,就算张女士一方真的有过失造成不能交易,也不能按此金额要求赔付。 

陈瑞莲律师说,在二手房买卖中,买卖双方应特别注意合同条款关于诚意金、定金、首付款、尾款、中介费的相关约定。在买卖房屋过程中,可能还会涉及购房资格、学位、抵押查封、租客租约、三方合同、网签合同、按揭合同等问题,这些都要特别留意,各方口头协商并取得一致意见约定,应形成书面条款并写进相关协议和合同中,避免日后产生纷争。

 


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